مبنای حقوقی دعوی
سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحا به آن بنچاق و یا قطعی غیر منقول هم گفته می شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و پس از آن که به امضای طرفین رسید، خلاصه ی معامله به اداره ثبت اسناد و املاک، ارسال می شود تا در دفتر املاک اداره ی ثبت اسناد و املاک، انتقال مالکیت ثبت شود.
دعوی ابطال سند رسمی انتقال، به اسباب مختلفی قابل طرح است. به عبارت دیگر، موجبات ابطال سند رسمی ملک، بسیار متعدد و متنوع است. ما در اینجا قصد احصای آن ها را نداریم؛ ولی به مهم ترین آن ها اشاره می کنیم:
از جمله این که امکان دارد خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله ی موضوع سند باشد.عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله ی موضوع سند است. به عنوان مثال : عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله، جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی، عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در سند انتقال، پایه های سند را مخدوش می کند. فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است. ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است، ابطال رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ قانون ثبت و بسیاری عوامل دیگر، موجبات دیگری برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند.طرفین دعوی
خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند است. در صورتی که خواهان، خود یک طرف معامله بوده باشد، طرف دیگر معامله خوانده دعوی خواهد بود؛ اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا هستند. اگر پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود؛ چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، موجب تعارض اسناد می شود. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قراردادن اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده نمی باشد.مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن ها از جمله دعوا ابطال سند انتقال، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه های عمومی نباشد. در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.

نحوه اجرای رای
پس از قطعی شدن رای، مرجع قضایی برای ذینفع گواهی قطعیت رای صادر می کند. با ارایه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع، رییس اداره ثبت موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال، مراتب ابطال سند مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد.
در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود. اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ی ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، به تبع ابطال سند انتقال سند مالکیت باطل می شود. در مورد سند باطل شده، اداره ثبت بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از معامله با آن جلوگیری شود. هم چنین در صورتی که سندمالکیت اولیه به طریقی به اداره ثبت ارایه شود، آن را باطل می کند و ضمیمه پرونده ثبتی می شود.

نکات کاربردی مرتبط با دعوا

* شمار قابل توجهی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض و مخالف با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می دانند و به صرف استناد به سند عادی، حکم به ابطال سند صادر نمی کنند. موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه مورخ ۴/۸/۹۵ شورای نگهبان که اشعار می دارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است، به این اختلاف پایان داده است.
* در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رای دادگاه باشد، مثلا دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی هم عرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد، چرا که قبلا دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند، حکم کرده است و هر چند خواسته ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهارنظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه همعرض می باشد. در حقیقت اگر سند رسمی به موجب احکام قضایی تنظیم شده باشد، دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفا و منحصرا در دادگاه صادر کننده حم قطعی، قابل رسیدگی است.
* در مواردی که سند مالکیت به تبع رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رای هیات مزبور اعتراض و ابطال رای هیات را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که براساس رای هیات صادر شده است، خواسته شود.
* دادگاه حتما باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت، استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرف یا طرفین، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با سند رسمی وجود دارد.
* چنان چه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره سند، شماره پلاک ثبتی ملک قید شود و یا شماره سند اشتباه درج شود، چون خواسته اولیه به درستی مطرح نشده است، از موجبات رد دعوا می باشد.
* طرح دعوا ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قراردادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.
* اگر ملک موضوع دعوی ابطال سند انتقال بعدا تفکیک شده باشد، علاوه بر اسناد انتقالی بعدی باید ابطال صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.
* در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی، طرف دعوی قرار گیرن، مگر اینکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم مشاعی یکی از مالکین باشد.
* در صورتی که دعوی ابطال سند رسمی به استناد بی اعتباری معامله مطرح شود، حکم به ابطال سند فرع بر بطلان عمل حقوقی می باشدکه سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور حکم به ابطال سند، منوط به رسیدگی به مبنای ابطال است که همان احراز بی اعتباری قرارداد است. بر این اساس خواهان باید در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ و یا انفساخ معامله ی مبنای سند را نیز از دادگاه بخواهد.
* در موارد تعارض بین دو سند مالکیت، اداره ثبت اسناد تحت شرایطی می تواند بدون حکم دادگاه، اقدام به ابطال سند رسمی کند. در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی باشد، به سندی که موخر صادر شده است، سند معارض گفته می شود. هیات نظارت ثبت و در مرتبه بالاتر شورای عالی ثبت، صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را برعهده دارد. در صورتی که به تشخیص هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت، وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک، محرز شود، اداره ثبت مکلف است به دارنده سند مالکیت معارض که صدور آن موخر بر سند دیگر است، ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند. در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض، ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل، تسلیم و رسید اخذ نکند و دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی  عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض، ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود، پیروی بخش نامه قبلی اعلام کند و این تنها موردی است که اداره ثبت، بدون حکم دادگاه راساً سند مالکیت را ابطال می کند.

مستندات قانونی
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک : در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ – کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
 ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
ماده ۲۲۳ قانون مدنی : هر معامله كه واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اينكه فساد آن معلوم شود.
ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی : در مقابل سند رسمي يا سندي كه اعتبار آن در محكمه محرز شده دعوي كه مخالف با مفاد يا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمي گردد.
ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ : محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر می‌کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور‌اعلام کنند. هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هر گونه اقدام‌نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.