اثبات وقوع بیع / بررسی کاربردی دعوی اثبات و تائید وقوع عقد بیع

مقدمه 

بر اساس قانون مدنی ایران، همین که طرفین بر بیع توافق نمایند و تراضی اراده ها و قصد و رضای طرفین حاصل گردد، عقد بیع منعقد می شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، ولو آنکه مکتوب نشده باشد، بیع محقق می گردد.

دادخواست تائید و اثبات وقوع عقد بیع زمانی تقدیم می شود که ملکی معامله گردیده باشد و مبایعه نامه مکتوبی در میان نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مستنداتی مانند شهادت شهود یا مدارک پرداخت وجه، وقوع عقد بیع را اثبات نماید.
دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع، اگر ادله و مستندات را کافی دانست ، حکم به تائید وقوع بیع صادر می نماید.

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و یا فروشنده، می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوی کند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، خریدار برای طرح دعوی اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده، مالک رسمی را نیز طرف دعوی قرار دهد.

در دعاوی مرتبط به املاک، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است ولی در دعاوی راجع به اموال منقول می توان در محل اقامت خوانده و همچنین محل انعقاد قرارداد و اجرای تعهد نیز اقامه دعوی نمود. ( ماده ۱۱، ۱۲ و ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی)

بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنایراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

*** در خصوص اموال غیر منقول لازم به ذکر است که برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲ و۴ و۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، می پذیرند.
***حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنیظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع، صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.
*** دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. در خصوص دعاوی اموال غیر منقول، دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود، در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات وقوع بیع، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی(مثل مبایعه نامه)جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه،طرح شود. جهت کسب اطلاعات در خصوص دعوی اثبات مالکیت به این لینک مراجعه نمائید.

ماده ۳۳۹ قانون مدنی : پس از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع ميشود. ممكن است بيع به داد و ستد نيز واقع گردد.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک : در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ – کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
 ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.