بررسی کاربردی دعوی ابطال سند رهنی

مبنای حقوقی دعوی 

سند رهنی یک سند رسمی محسوب می شود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و به موجب آن راهن یا بدهکار، ملک خود را به عنوان وثیقه بدهی خود در رهن مرتهن یا طلبکار قرار می دهد.
چنان چه سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نشده باشد، شخص ذینفع می تواند برای ابطال سند رهنی به دادگاه مراجعه کند.
ممکن است، شخصی ملک دیگری را به عنوان مال خود در رهن شخص دیگر اعم از حقیقی یا حقوقی قراردهد. پس از این که مالک متوجه قرار گرفتن ملک خود در رهن شود، می تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند. مثال دیگری که در این ارتباط می توان زد، زمانی است که شخصی با سند عادی ملکی را خریداری می کند و فروشنده ملک پس از امضای مبایعه نامه، اقدام به در رهن بردن ملک می کند. در چنین حالتی نیز خریدار ملک می تواند، ابطال سند رهنی را از دادگاه درخواست نماید. حالت دیگری که ممکن است وجود داشته باشد، زمانی است که شرایط قانونی قرارداد رهن، مانند شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده باشد.

مالک ملک و یا کسی که از در رهن بردن ملک متضرر شده است، باید به طرفیت راهن و مرتهن طرح دعوی کند.

اگر مال مورد رهن مال غیر منقول باشد، دعوای ابطال سند در دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می شود. در غیر اینصورت دادگاه محل اقامت خوانده و دادگاه محل انعقاد یا اجرای قرارداد صالح به رسیدگی می باشد. ( ماده ۱۱، ۱۲ و ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی )

نحوه اجرای رای

پس از قطعی شدن رای، مرجع قضایی برای ذینفع گواهی قطعیت رای صادر می کند. با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع، رییس اداره ثبت موضوع را برای بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می دهد. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج درآن با محتویات پرونده ثبتی، مراتب ابطال سند رهنی را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد.
در پیش نویس سند مالکیت جدید علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود. در مورد سند باطل شده، اداره ثبت بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند رهنی، ارسال می کند تا از فروش یا مزایده آن جلوگیری شود. همچنین در صورتی که سند رهنی به طریقی به اداره ثبت ارایه شود، آن را هم باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می کند.

نکات کاربردی مرتبط با دعوی

۱)       شخصی که سند رسمی ندارد و به موجب مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت ملک را دارد، در دادگاه به عنوان مالک شناخته نمی شود و نمی تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند؛ بلکه باید قبل از تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی و یا همزمان با آن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
۲)      همزمان یا قبل از دادخواست ابطال سند رسمی، حسب مورد باید تایید و اعلان بطلان عقد رهن موضوع سند رهنی نیز از دادگاه خواسته شود؛ زیرا ابطال سند رهنی، فرع بر بطلان عقد رهن است.
۳)     ممکن است دادخواست ابطال سند رسمی، همزمان با دادخواست توقیف و ابطال اجراییه موضوع سند رهنی تقدیم شود. در چنین حالتی در دعوی ابطال سند رهنی غیر منقول، ابتدا در دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست ابطال سند رهنی رسیدگی می شود و پس از صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند، به خواسته توقیف و ابطال اجراییه، رسیدگی می شود.

مستندات قانونی

ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران : محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر می‌کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور‌اعلام کنند. هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هر گونه اقدام‌نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
‌در صورتی که بی‌اعتباری سند ناشی از تخلف سردفتر یا دفتریار از قوانین و مقررات باشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت تعقیب انتظامی او‌اقدام خواهد کرد.