۞ بانک اطلاعات حقوقی :

در این وب سایت تلاش گردیده است اطلاعات حقوقی مفید و کاربردی، با هدف ارتقاء دانش حقوقی کشور، به طور رایگان در اختیار شما کاربران عزیز قرار گیرد.

موقعیت شما : صفحه اصلی » مقالات حقوقی » مقاله حقوقی » منوی‌های سمت راست
  • شناسه : 11053
  • ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ - ۱۹:۵۷
  • 130 بازدید

مبیع محاسبه نشده در عقد بیع

مبیع محاسبه نشده در عقد بیع ماده ۳۸۴ قانون مدنی فرضی را پیش بینی می کند که مبیع مجموعه ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است. بر عکس، ماده ۳۵۵ ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است. ثمن در برابر این کل […]

مبیع محاسبه نشده در عقد بیع

ماده ۳۸۴ قانون مدنی فرضی را پیش بینی می کند که مبیع مجموعه ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است. بر عکس، ماده ۳۵۵ ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است. ثمن در برابر این کل قرار می گیرد و (مقدار) یکی از اوصاف آن کل است. از دیر باز فقیهان این دو فرض را شناخته بودند و با تحلیل اراده ها و توجیه اخباری که در این زمینه رسیده حکم هر کدام را بیان می کردند. قانون مدنی نیز از این دو فرض فراتر نرفت و باز گو کننده اندیشه فقیهان شد.
ولی ثبت املاک و خرید و فروش بی سابقه زمین های شهری و روستایی فرض دیگری را مطرح ساخت که نیاز به راه حلی ویژه داشت؛ را حلی که در هیچ یک از سه ماده ۳۵۵, ۳۸۴, ۳۸۵ دیده نمی شد و پادرمیانی قانونگذار را ایجاب می کرد. فرض شایع دیگر این بود که مبیع به عنوان کل تجزیه ناپذیر موضوع قصد مشترک قرار میگرفت و در عین حال، عوض نیز به تناسب اجزاء کل معین می شد.
فرض کنیم قطعه زمینی محصور و با ابعاد معین فروخته می شود. مورد معامله عین خارجی است که مجموع آن در محدوده ای خاص قطعه ای را تشکیل می دهد و تمام آن نیز مبیع اصلی است ولی بهای این قطعه به تناسب مقدار متر مربع زمین معین می شود نه بطور مقطوع و شرط مقدار نمایانگر میزان بهای آن است.
در این فرض اگر زمین کمتر از مقدار معین در آید، بطور معمول خریدار حق فسخ ندارد چرا که وصف مورد نظر (مقدار) با ابعاد معین شده نه با مساحت. به بیان دیگر خریدار همان زمینی را خریده که در گفتگو های مقدماتی نظر داشته است. ولی او می تواند به همان تناسب که زمین کسر مساحت دارد از بهای مورد تراضی بکاهد، چرا که محاسبه ثمن بر آن مبنا انجام شده و اکنون معلوم می شود بیش از آنچه مورد تراضی بکاهد، چرا که محاسبه ثمن بر آن مبنا انجام شده و اکنون معلوم می شود بیش از انچه مورد تراضی بوده و پرداخته است. وانگهی تنها همین راه حل می تواند وضع او را جبران کند. با توجه به ترقی روز افزون ملک فسخ معامله منطقی نمی باشد، زیرا باید ارزشی به مراتب بالاتر را به فروشنده بدهد و ارزشی به مراتب پائین تر از آنچه پرداخته بازستاند؛کاری که شایسته سفیهان است.پس، اگر نتواند با نگهداری مبیع از ثمن معهود بکاهد، بناچار بایستی از کاستی زمین چشم بپوشد و بر هم خوردن ناروای تعادل دو عرض را تحمل کند. در نتیجه، در حالتی هم که مساحت زمین، گذشته از مبنای محاسبه ثمن چهره وصفی هم دارد، فسخ معامله در غالب موارد ضرر او را جبران نمی کند و کارایی مرسوم را از دست داده است.
در صورتی که زمین زیادتر است، نمی توان ادعا کرد که درباره آن معامله ای انجام نشده و (طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی زیاده مال بیع است) زیرا، بنا به فرض ، تمام زمین محصور با ابعاد معین فروخته شده است. پس باید پذیرفت که بهای بخشی از زمین مورد معامله بر مبنای تراضی در تعیین ثمن محاسبه نشده است و خریدار باید آن را بپردازد.

ماده ۱۴۹ اصلاح شده قانون ثبت فرض اخیر را پیش بینی می کند در این ماده آمده است :« نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع می تواند قیمت اضافی را براساس مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید
درصورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود.
تبصره: در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد، ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله بوسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.»
مفاد ماده ١۴٩ قانون ثبت ناظر به ملکی است که با سند فروخته می شود، ولی قاعده ای را که قانونگذار اعمال کرده است، در معاملات مشابه نیز باید رعایت گردد. گذشته از املاکی که هنوز سندمالکیت ندارد یا ثبت نشده است، حکم ماده در اموال منقول نیز قابل اعمال است.

برچسب ها

این مطلب بدون برچسب می باشد.

پاسخ دادن

ایمیل شما منتشر نمی شود. فیلدهای ضروری را کامل کنید. *

*