۞ بانک اطلاعات حقوقی :

در این وب سایت تلاش گردیده است اطلاعات حقوقی مفید و کاربردی، با هدف ارتقاء دانش حقوقی کشور، به طور رایگان در اختیار شما کاربران عزیز قرار گیرد.

موقعیت شما : صفحه اصلی » دعاوی » دعاوی املاک و اراضی » منوی بالای صفحه اصلی
  • شناسه : 10513
  • ۲۱ آبان ۱۳۸۹ - ۱۹:۵۷
  • 606 بازدید
  • نویسنده : علی عبدی
وکیل-سرقفلی
سرقفلی

سرقفلی

از زبان وکیل متخصص دعاوی سرقفلی در تهران بررسی سرقفلی در حقوق ایران   از نظر تئوریک حق سرقفلی در نتیجه تراضی بین مستاجر و مالک در قبال پرداخت مبلغی از مستاجر به مالک حاصل می شود که به موجب آن این مستاجر پس از پایان مدت اجاره در اجاره آن محل نسبت به سایرین و […]

از زبان وکیل متخصص دعاوی سرقفلی در تهران

بررسی سرقفلی در حقوق ایران  

از نظر تئوریک حق سرقفلی در نتیجه تراضی بین مستاجر و مالک در قبال پرداخت مبلغی از مستاجر به مالک حاصل می شود که به موجب آن این مستاجر پس از پایان مدت اجاره در اجاره آن محل نسبت به سایرین و هر شخص دیگری برای اجاره مقدم است. حق تقدم ناشی از رابطه قراردادی است و سرقفلی برای مستاجر حق تقدم بوجود می آورد و در بطن و درون هر حق سرقفلی یک عقد اجاره موجود می باشد.
وکیل-سرقفلیسرقفلي مفهومي  متمايز از حق كسب و پيشه وتجارت است. حق کسب پیشه و تجارت در نتیجه حسن عمل تجاری مستاجر و پس از گذر زمان بوجود می آید و حق سرقفلی مخلوق اراده طرفین است و منشاء قراردادی دارد و تنها مرجعی که حق تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت را دارا می باشد دادگاه است.
از نظر عملی و در نظام قضائی ایران مفهوم حق کسب و پیشه و سرقفلی یکی است و هرگاه یکی از این دو زایل گردد دیگری نیز ساقط می گردد. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به صراحت بیان می دارد « مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق (مقررات مربوط به سرقفلی) در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد » و منظور هرگونه وجهی حتی با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت می باشد.
درماده ۶ قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است : « هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد، مي توان مبلغي  را به عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد »
همچنين مستأجر مي تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر و مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند مگر آنكه درضمن عقد اجاره حق  انتقال  به غير از وي سلب شده باشد .
تبصره ۱: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد مستأجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق مطالبه سر قفلي از مالك را ندارد .
تبصره ۲: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد .»
باتوجه  به ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ سرقفلي ناظر به املاك تجاري است. بنابراين اگر شخصي ملك غير تجاري را به اجاره بدهد مشمول مورد نيست، مگر اینکه در تشخيص ملك تجاري ملاك را تراضي طرفين بدانيم. درتشخيص اينكه ملك تجاري است يا غير تجاري سه مبنا به عنوان  ملاك و معيار  قابل تصور است :  الف) اعلام مراجع ذي صلاح  قانوني مانند شهر داري  ب ) تراضي طرفين عقد   ج ) عرف .
زنده یاد جناب آقای دكتر كاتوزيان سرقفلي را در مفهوم عام آن چنين تعريف مي كند : سرقفلی حقي است بر مشتريان دائم و سرمايه تجارتخانه و ادامه مي دهند كه : « اين حق را در فارسي (درسايه تجارت ) مي توان ترجمه كرد ولي سرقفلي درحقوق ايران مفهومي به اين وسعت ندارد. حق سرقفلي كه قانون روابط مؤجر و مستأجر از آن به « حق  كسب يا پيشه يا تجارت » تعبیر كرده : حقّي است كه به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره كردن محل كسب  خود بر ديگران مقدّم شناخته مي شود  و در عرف بازار نيز  وقتي مي گويند سرقفلي مغازه اش را فروخت يعني آن را تخليه كرد و به ديگري  واگذار  نمود  و اين مفهوم  شامل انتقال  سرمايه مستأجر و نام تجاري او نمي شود .
در هر حال مبلغ  يا مالي كه به عنوان سرقفلي مستأجر، به مؤجر مي دهد به موقعيت  محل، كيفيت بنا و تجهيزات عين مستأجر بستگي  دارد و در نهايت مالك است كه آن را تعيين مي كند و مستأجر مي تواند آن را  قبول يا رد كند. مؤجر ملك تجاري مي تواند  هنگام  انعقاد  قرار داد اجاره مبلغي يا مالي را به عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت كند. مستأجر نيز اگر حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد مي تواند مبلغي يا مالي از موجر و يامستاجر  جديد  به عنوان  سرقفلي دريافت كند . وکیل-متخصص-سرقفلی
حق سرقفلي بستگي به محل مورد اجاره و نوع استفاده از آن دارد. درتعيين ميزان سرقفلي  طرفين  نقش اصلي دارند. دادگاه با جلب نظر كارشناس رسمي نسبت به تعيين آن اقدام ميكند، البته  طرفين هم مي توانند دراين مورد با يكديگر تراضي داشته باشند. مالك مي تواند سر قفلي را نگيرد و به عبارت ديگرحق سرقفلي ذاتاً قابل اعراض و اسقاط و توقيف و ضبط و ضمان است.
همانطور که گفته شد سرقفلي حقي است كه مستاجر براي تقدم دراجاره ي محل و ادامه تجارت درمحل كار خود دارد و مبناي اين حق مالي بر اين اساس استوار است كه موسسات تجاري اغلب اوقات درساختمان هايي تاسيس مي شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است و در نتيجه  فعاليت تاجر آن محل در اثر پيدا شدن مشتري ارزش مضاعفي پيدا مي كند، پس اين ارزش را بايد جدا از ارزش مادي آن ملك و متعلق به كسي دانست كه آن را به وجود آورده است از طرف ديگر ادامه فعاليت تاجركه آن را مي توان به هر پيشه خدماتي يا حتي توليدي نيز تسری داد تا حد زيادي مستلزم استقرار او در مكان اوليه است. اين حق به صاحب آن اجازه ميدهد ثمره فعاليت خود را از مالك يا كسي كه پس از او قصد اجاره محل را دارد ،دريافت كند و همچنین اختيار تام مالك براي بيرون كردن مستاجر  را ازبين  مي برد.
عناصر گوناگوني مانند حسن  شهرت، نام تجارتي، نوع كار، كارداني تاجر، سرمايه و انواع ماشين افزاز كه اعتبار خاصي  را براي يك شركت  ياموسسه ايجاد نموده و موجب جذب مشتريان مي شود، امروزه سرقفلي گفته مي شود. تعريف سرقفلي باتوجه به عناصر متعدد تشكيل دهنده آن و تفاوت هايي كه در انواع  تجارت و محل هاي مختلف پيدا مي كند بسيار مشكل است فذا اغلب آن را توصيف مي كنند. يكي از قضات انگليسي به نام MACNAGHTENLORD سر قفلي راچنين توصيف مي كند« سرقفلي موضوعي است  كه در توصيف بسيار ساده است ولي تعريف  آن مشكل است. سرقفلي منفعت و امتياز نام نيك، حسن شهرت، و ارتباط يك  تجارت است، سرقفلي نيروي جاذبه اي است كه مشتري را به مغازه مي كشد و آن چيزي است كه يك تجارت مستقر و قديمي را از تجارت جديد مشخص مي كند. به نظر من اگر صفت مشترك براي همه موضوعات سرقفلي وجود داشته باشد، آن صفت  محلي بودن ( LOCAILTY ) است، زيرا سر قفلي وجود مستقلی نداشته و في نفسه استعداد بقاء ندارد، بلكه باید به يك شغلي پيوسته باشد. با از بين رفتن تجارت سرقفلي  نيز نابود مي شود هر چه كه عناصر آن باقي مي ماند و ممكن است دوباره جمع آوري و احياء شوند .»
اين حق را كه ممكن است در فارسي « مايه تجارت » ترجمه كرد داراي عناصر گوناگوني است. بعضي از اين عناصر مادي است ( مانند كالاي تجارتي و افزار كار ) و بعضي ديگر غير مادي ( مانند حق تقدم در اجاره و علائم مخصوص تجار ) ولي عنصر اساسي آن حفظ مشتريان تاجر و درنتيجه حقي است كه او در اثر كار و فعاليت و امانت خود به دست آورده و ساير عناصر از توابع اين حق اصلي است. درهر حال حق سرقفلي ازعناصر مختلفي تشكيل ميشود كه بعضي منقول و بعضي ديگر غيرمنقول است. براي مثال پولي كه تاجر در برابر فعاليت وحسن شهرت خود مي گيرد، ناشي ازيك حق منقول است و حقي كه او برمورد اجاره دارد بايد غيرمنقول دانسته شود و براي تشخيص اين حق بايد ديد تابع كداميك از عناصرتشكيل دهنده آن است.
اما سرقفلي را باتوجه به قانون سال ۱۳۷۶ مي توان چنين تعريف كرد: « وجهي است كه مالك محل تجاري در آغاز اجاره علاوه بر اجور، از مستاجر مي گيرد تا محل را به او اجاره دهد يا مستاجري كه حق انتقال به غير  دارد و به موجر سرقفلي پرداخته در قبال انتقال  منافع  به مستاجر دست دوم، از او دريافت مي كند و يا مستاجري كه به موجب شروط ضمن عقد امتيازاتي دارد كه مانع از تخليه عين مستاجره به وسيله موجراست، درقبال اسقاط اين امتيازات و استرداد مورد اجاره  به مالك از وي مي گيرد »  به اين ترتيب سرقفلي پديده اي است ناشي از اعمال اراده آزاد طرفين عقد اجاره و ايجاد آن به هيچ وجه جنبه قهري و خود به خودي ندارد و قواي عمومي هم به هيچ عنوان در ايجاد يا تعيين ميزان آن دخالتي ندارد .

 

موسسه حقوقی علی عبدی

مرکز تخصصی پذیرش دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

پاسخ دادن

ایمیل شما منتشر نمی شود. فیلدهای ضروری را کامل کنید. *

*