۞ بانک اطلاعات حقوقی :

در این وب سایت تلاش گردیده است اطلاعات حقوقی مفید و کاربردی، با هدف ارتقاء دانش حقوقی کشور، به طور رایگان در اختیار شما کاربران عزیز قرار گیرد.

موقعیت شما : صفحه اصلی » دعاوی » دعاوی حقوقی » منوی بالای صفحه اصلی
  • شناسه : 10483
  • ۲۱ تیر ۱۳۹۰ - ۱۹:۵۷
  • 1732 بازدید
فسخ قرارداد
فسخ قرارداد

فسخ قرارداد

بررسی کاربردی دعاوی فسخ قرارداد، عقد، معامله تعریف حق فسخ : انحلال عقد لازم به سه طریق ممکن است : ۱- فسخ ۲- انفساخ ۳- تفاسخ یا اقاله بنابراین فسخ یکی از طرق انحلال قرارداد است و حق فسخ به معنی اختیار بر هم زدن و منحل نمودن معامله، عقد یا قرارداد می باشد. در […]

بررسی کاربردی دعاوی فسخ قرارداد، عقد، معامله

تعریف حق فسخ :

انحلال عقد لازم به سه طریق ممکن است :
۱- فسخ ۲- انفساخ ۳- تفاسخ یا اقاله
بنابراین فسخ یکی از طرق انحلال قرارداد است و حق فسخ به معنی اختیار بر هم زدن و منحل نمودن معامله، عقد یا قرارداد می باشد. در اصطلاح قانون مدنی از این حق تحت عنوان «خیار» نام برده شده است. به شخصی که این حق برای وی ایجاد گردیده «ذولخیار» یا صاحب خیار گفته می شود. این حق فسخ یا خیار می تواند به دو صورت «قراردادی» و «قانونی» محقق گردد، که به آن ها خیار فسخ ناشی از قرارداد (خیار قراردادی) و خیار فسخ ناشی از قانون (خیار قانونی) گفته می شود. به عبارتی اگر منشاء تحقق حق فسخ اراده باطنی طرفین در ایجاد شرط در قرارداد باشد، به آن «خیار قراردادی» و اگر منشاء تحقق حق فسخ اراده قانونگذار باشد، به آن «خیار قانونی» می گوییم.

خیار فسخ ناشی از قرارداد یا  خیار قراردادی :

اگر در قرارداد لازم به نفع یکی از طرفین شرطی پیش بینی شود، اعم از آنکه شرط فعل باشد یا شرط صفت یا شرط نتیجه، در صورت تخلف متعهد از شرط و تحت شرایطی مشروط له می تواند اقدام به برهم زدن یکطرفه و فسخ قرارداد نماید. به این اختیار اصطلاحاً «خیار فسخ ناشی از قرارداد» یا «خیار قراردادی» گفته می شود. در صورت تصمیم ذولخیار جهت اعمال و اجرای حق فسخ خویش، نامبرده می بایست ابتدا نسبت به اعلام اراده خویش مبنی بر فسخ قرارداد به وسیله اظهارنامه و یا هر دلیل قابل اثبات دیگری اقدام و متعاقباً جهت تثبیت فسخ انجام شده، نسبت به تقدیم دادخواست با عنوان «تائید و اعلان فسخ قرارداد به جهت اعمال خیار تخلف از شرط» اقدام نماید.

دعوی تائید فسخ قرارداد به جهت اعمال خیار تخلف از شرط : 

مطابق با ماده ۲۳۴ قانون مدنی: « شرط بر سه قسم است: ۱-شرط صفت  ۲-شرط نتیجه  ۳-شرط فعل اثباتاً یا نفیاً

اگر شرط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد، یعنی شرطی راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله (مبیع) در قرارداد بیان گردد و در قرارداد شرط شود، مبیع دارای صفت و ویژگی خاصی باشد، مثل اینکه شخصی بگوید به شرطی این کیف را از شما می خرم که چرم باشد یا یه شرطی این کیسه برنج را می خرم که صد کیلو باشد. در چنین حالتی اگر مبیع فاقد ویژگی مذکور باشد، برای خریدار حق فسخ ایجاد می شود.
در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد، یعنی اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود، مثل اینکه شخصی بگوید من ماشینم را به شما می فروشم به قیمت ده میلیون تومان و در ضمن عقد شرط می کنم که شما خانه مرا نقاشی کنید.حال اگر شخص متعهد به تعهد خود عمل ننماید، شخصی که تعهد به نفع او شده است، ابتدا باید الزام متهد به به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد. در صورتی که متعهد تعهد خویش را انجام نداد، متعهدله می تواند شخصاً یا از طریق شخص ثالث، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد مطالبه و دریافت نماید. در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نیز نباشد، متعهد له می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

اگر شرط، شرط نتیجه باشد به معنی اینکه تحقق اثر يك عمل حقوقي اعم از آنكه آن عمل عقد باشد يا ايقاع، شرط مي گردد، مثل اینکه شخصی بگوید من ماشین خود را به قیمت ۳۰ میلیون تومان به شما می‌فروشم به شرطی که طلب شما از برادرم ابراء شود. یعنی دائن با اختیار از دین خود صرف نظر نماید. در اين شرط نیز همانند شرط صفت نمي توان مشروط عليه را به انجام آن الزام نمود، زيرا در صورت وجود شرايط لازم، شرط نتيجه با تحقق عقد حاصل مي شود و در صورت عدم اجتماع شرايط مزبور، شرط مذكور محقق نمي شود. پس مشروط له نمي تواند، به جا آوردن مفاد شرط را از مشروط عليه مطالبه نمايد، زيرا انجام دادن عملي به عهده مشروط عليه نبوده است و در نتيجه اثر تخلف از شرط براي مشروط له، فقط حق فسخ معامله اصلي است.

نکات 

* به خیار تخلف شرط، اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می شود.
* اگر تاخیر از پرداخت هریک از اقساط ثمن به فروشنده حق فسخ بدهد، وصول هریک از اقساطی که موعد آن گذشته باشد توسط فروشنده، می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد.
*  حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی، فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. این حق فسخ به ورثه نیز منتقل می گردد.
اگر بعد از قرارداد و قبل از اعمال حق فسخ، خریدار ملک تصرفات حقوقی مانند خرید، فروش، رهن یا اجاره انجام دهد، در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر می باشد. مگر اینکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط گردیده باشد.
بهتر است همزمان با تقدیم دادخواست تائید فسخ قرارداد به جهت تحقق خیار شرط، (بسته به تحقق خیار نسبت کدام طرف) ثمن معامله و یا خسارات و یا هردو را نیز مطالبه نمود.

مواد قانونی 

ماده۲۳۷ قانون مدنی : هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا” يا نفيا” كسي كه ملتزم بانجام شرط شده است بايد آن را بجا بياورد و در صورت تخلف طرف معامله مي تواند به حاكم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاء شرط بنمايد.
ماده۲۳۸ قانون مدنی : هر گاه فعلي در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غير مقدور ولي انجام آن بوسيله شخص ديگري مقدور باشد حاكم مي تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم كند.
ماده۲۳۹ قانون مدنی : هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت .
ماده۲۴۶ قانون مدنی: در صورتي كه معامله به واسطه اقاله يا فسخ بهم بخورد شرطي كه در ضمن آن شده است باطل ميشود و اگر كسي كه ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط كرده باشد مي تواند عوض او را از مشروط له بگيرد.

خیار فسخ ناشی از قانون یا خیار قانونی :

در قانون مدنی (ماده ۳۹۶) از ده نوع خیار نام برده شده است که به آنها «خیار فسخ ناشی از قانون» یا «خیار قانونی» می گویند و در صورت تحقق هریک از این خیارات (در صورت عدم اسقاط) شخص ذولخیار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. به عنوان مثال اگر کسی آپارتمانی را خریداری کند و بعداً مشخص شود که آپارتمان تاسیسات بهداشتی مناسب ندارد و غیر قابل استفاده است، می تواند به دلیل خیار عیب (بدون ذکر در قرارداد) آن معامله را یکطرفه بر هم بزند.در صورت تصمیم ذولخیار جهت اعمال و اجرای حق فسخ خویش، نامبرده می بایست ابتدا نسبت به اعلام اراده خویش مبنی بر فسخ قرارداد به وسیله اظهارنامه و یا هر دلیل قابل اثبات دیگری اقدام و متعاقباً جهت تثبیت فسخ انجام شده، نسبت به تقدیم دادخواست با عنوان «تائید و اعلان فسخ قرارداد به لحاظ تحقق و اعمال یکی از خیارات مصرحه در قانون مدنی»، اقدام نماید. خیارات مذکور در قانون مدنی عبارتند از : ۱- خيار مجلس ۲- خيار حيوان۳- خيار شرط  ۴ – خیار تاخیر ثمن ۵ خیار رویت و تخلف وصف ۶خیار غبن ۷خیار عیب ۸ خیار تدلیس ۹ خیار تبعض سفقه ۱۰خیار تخلف شرط

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار مجلس  :

خیار مجلس یعنی هر یک از متبایعین و طرفین معامله، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند.

نکات 

این خیار اختصاص به عقد بیع دارد.
مراد از جدا نشدن طبیعتاً جدا نشدن عرفی می باشد و دو طرف پس از وقوع معامله و تا زمانی که در معیت هم هستند حتی اگر با یکدیگر به بیرون از محل انعقاد قرارداد بروند، به عنوان مثال در حال پیمودن مسیر و در حین قدم زدن، حق فسخ برای هریک ثابت است.
پذیرش این حق در معاملات غیر حضوری و تلفنی مثلاً تا وقتی که طرفین در حال صحبت با یکدیگر هستند، متصور می باشد.
افتراق نباید به اجبار و اکراه باشد و در غیر این صورت این حق ساقط نمی شود و پس از رفع اکراه و اجبار بلافاصله باید خیار اعمال گردد.

ماده قانونی

ماده۳۹۷ قانون مدنی : هر يك از متبايعين بعد از عقد في المجلس و مادام كه متفرق نشده‌اند اختيار فسخ معامله را دارند.

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال شرط خیار :

ممکن است در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین بتواند ظرف مدت معینی قرارداد را فسخ نماید، به این حق فسخ در اصطلاح حقوقی شرط خیار گفته می شود. اگر ذوالخیار در مهلتی که در قرارداد پیش بینی گردیده است، اقدام به فسخ قرارداد نماید می تواند جهت تثبیت فسخ قرارداد، تایید آن را از دادگاه درخواست نماید. البته می توان به فسخ قرارداد به عنوان یک دفاع در مقابل دعاوی که مطرح می شود استناد کرد.

نکات 

اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است، وگرنه تابع قرارداد متعاملین است.
اگر در قرارداد برای خیار مدت تعیین نشده باشد، هم شرط باطل است و هم عقد. (ماده ۴۰۱ قانون مدنی)
یکی از تفاوت های خیار شرط و شرط خیار آن است که وجود شرط خیار حتماً باید در قرارداد پیش بینی شده باشد. اما در مورد خیار شرط یا خیار تخلف شرط، نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست، بلکه مبنای ایجاد خیار فقدان یکی از شروط قراردادی است.

مواد قانونی 

ماده۳۹۹ قانون مدنی: در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد .
ماده۴۰۰ قانون مدنی : اگر ابتداء مدت خيار ذكر نشده باشد ابتداء آن از تاريخ عقد محسوب است والا تابع قرار داد متعاملين است .
ماده۴۰۱ قانون مدنی : اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد هم شرط خيار و هم بيع باطل است

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار تاخیر ثمن :

هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع میان متبایعین، مهلتی معین نشده باشد، چنانچه سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد؛ بایع در فسخ معامله مختار میشود.

نکات 

* اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قراین معلوم گردد که مقصود، التزام به بیع بوده است، خیار او ساقط خواهد شد.

هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع، تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود. اگر چه به نحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.
اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ ان امتناع نمود، خیار فسخ نخواهد داشت.
این خیار مخصوص بایع است و مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار را ندارد.
تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد، خیار بایع را ساقط نمی کند.

مواد قانونی 

ماده۴۰۲ قانون مدنی : هر گاه مبيع عين خارجي و يا در حكم آن بوده و براي تاديه ثمن يا تسليم مبيع بين متايعين اجلي معين نشده باشد اگر سه روز از تاريخ بيع بگذرد و در اين مدت نه بايع مبيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد بايع مختار در فسخ معامله مي شود.
ماده۴۰۳ قانون مدنی : اگر بايع بنحوي از انحاء مطالبه ثمن نمايد و به قرائن معلوم گردد كه مقصود التزام بيع بوده است خيار او ساقط خواهد شد.
ماده۴۰۴ قانون مدنی : هر گاه بايع در ظرف سه روز از تاريخ بيع تمام بيع را تسليم مشتري كند يا مشتري ثمن را به بايع بدهد ديگر براي بايع اختيار فسخ نخواهد بود اگر چه ثانيا به نحوي از انحاء مبيع به بايع و ثمن به مشتري برگشته باشد.
ماده۴۰۵ قانون مدنی : اگر مشتري ثمن را حاضر كرد كه بدهد و بايع از اخذا آن امتناع نمود خيار فسخ نخواهند داشت .
ماده۴۰۶ قانون مدنی : خيار تاخير مخصوص بايع است و براي مشتري از جهت تاخير در تسليم مبيع اين اختيار نمي باشد.
ماده۴۰۷ قانون مدنی : تسليم بعض ثمن يا دادن آن به كسي كه حق قبض ندارد خيار بايع را ساقط نمي كند.
ماده۴۰۸ قانون مدنی : اگر مشتري براي ثمن ضامن بدهد يا بايع ثمن را حواله دهد بعد از تحقيق حواله خيار تاخير ساقط مي شود.
ماده ۴۰۹ قانون مدنی : هر گاه مبيع از چيزهايي باشد كه در كمتر از سه روز فاسد و يا كم قيمت مي شود ابتداء خيار از زماني است كه مبيع مشرف به فساد يا كسر قيمت مي گردد.

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار رؤیت و تخلف وصف :

هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، اگر بعد از دیدن دارای اوصاف (که ذکر شده است) نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

نکات 

* اگر بایع، مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع اوصافی را که ذکر شده را نداشته باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت.
هر گاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض، مطابق وصف یا نمونه نباشد، می تواند تمام مبیع را رد یا تمام آن را قبول کند.
هرگاه یکی از متبایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتماد رویت سابق، معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابق را ندارد، اختیار فسخ خواهد داشت.
خيار رويت و تخلف وصف بعد از رؤيت فوري است و به محض رویت فقدان اوصاف و علم نسبت به تخلف از وصف باید فوراً نسبت به اعمال خیار اقدام گردد.

مواد قانونی 

ماده۴۱۰ قانون مدنی : هر گاه كسي مالي را نديده و آنرا فقط به وصف بخرد بعد از ديدن اگر داراي اوصافي كه ذكر شده است نباشد مختار ميشود كه بيع را فسخ كند يا بهمان نحو كه هست قبول نمايد.
ماده۴۱۱ قانون مدنی : اگر بايع مبيع را نديده ولي مشتري آنرا ديده باشد و مبيع غير اوصافي كه ذكر شده است دارا باشد فقط بايع خيار فسخ خواهد داشت .
ماده۴۱۲ قانون مدنی : هر گاه مشتري بعضي از مبيع را ديده و بعض ديگر را به وصف يا از روي نمونه خريده باشد و آن بعض مطابق وصف يا نمونه نباشد ميتواند تمام مبيع را رد كند يا تمام آنرا قبول نمايد.
ماده۴۱۳ قانون مدنی : هر گاه يكي از متبايعين مالي را سابقا ديده و به اعتماد رويت سابق معامله كند و بعد از رويت معلوم شود كه مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختيار فسخ خواهد داشت .
ماده۴۱۴ قانون مدنی : در بيع كلي خيار رؤيت نيست و بايع بايد جنسي بدهد كه مطابق با اوصاف مقرره بين طرفين باشد.
ماده۴۱۵ قانون مدنی : خيار رويت و تخلف وصف بعد از رؤيت فوري است .

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار غبن فاحش :

غبن در لغت به معنای خدعه کردن و چیره شدن در معامله می باشد و در اصطلاح حقوقی زمانی غبن واقع می شود که میان ارزش واقعی مال موضوع معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد اختلاف وجود داشته باشد.
اگر این اختلاف با ارزش واقعی از حد متعاف بیشتر باشد به نحوی که قابل مسامحه نباشد، اصطلاحاً می گوئیم غبن فاحش در قرارداد وجود دارد و این نوع غبن برای برای کسی که متضرر گردیده است حق فسخ ایجاد می نماید.

نکات 

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می نماید. غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد برای طرفین حق فسخ ایجاد نمی نماید.
اکثر محاکم فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، احراز می نمایند.
مغبون در زمانی که معامله را انجام می دهد نباید عالم به قیمت اصلی و واقعی باشد وگرنه اعمال خیار منتفی است.
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد.
اعمال خیار غبن در عقود معوض مصداق دارند و در عقود غیر معوض مانند هبه و صلح استناد به این خیار پذیرفته نمی باشد.
درتعیین مقدار غبن، شرایط معامله نیز باید منظور شود.
اعمال خیار غبن فاحش پس از علم به آن فوری است.

مواد قانونی

ماده۴۱۶ قانون مدنی : هر يك از متعاملين كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ كند.
ماده۴۱۷ قانون مدنی : غبن در صورتي فاحش است كه عرفا” قابل مسامحه نباشد.
ماده۴۱۸ قانون مدنی : اگر مغبون در حين معامله عالم بقيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت .
ماده۴۱۹ قانون مدنی : در تعيين مقدار غبن شرايط معامله نيز بايد منظور گردد.
ماده۴۲۰ قانون مدنی : خيار غبن بعد از علم به غبن فوري است .
ماده۴۲۱ قانون مدنی : اگر كسي كه طرف خود را مغبون كرده است تفاوت قيمت را بدهد خيار غبن ساقط نمي شود مگر اينكه مغبون به اخذ تفاوت قيمت راضي گردد.

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار عیب : 

اگر بعد از معامله مشخص شود که مال مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد موجود بوده و از خریدار مخفی مانده است، خیار عیب برای مشتری به وجود می آید و هرگاه مشتری حق فسخ خویش را اعمال و اعلام نماید، میتواند جهت تثبیت آن به دادگاه مراجعه نماید.

نکات 

در صورت تحقق عیب با شرایط مذکور، مشتری می تواند بدون اینکه عقد را فسخ نماید، تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب (ارش) را از فروشنده مطالبه نماید. ( ماده ۴۲۲ قانون مدنی)
اگر مبیع تلف گردد یا به شخص دیگری منتقل شده باشد و یا تغییری عمده ای در مبیع ایجاد شده باشد مثل اینکه ملک تخریب گردد و همچنین اگر عیب دیگری در مبیع بوجود آید که ناشی از عیب سابق نباشد، مشتری فقط حق اخذ ارش دارد. (ماده ۴۲۹ قانون مدنی)
تشخیص اینکه چه چیزی عیب محسوب می گردد با عرف و عادت محل و زمان انعقاد قرارداد می باشد.
اگر عیب در حدی باشد که ملک از مالیت بیفتد و هیچ ارزش مالی برای آن متصور نباشد، بیع باطل است و فسخ قرارداد وجاهتی ندارد.
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد منظور از عیب مخفی آن است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است؛ اعم از اینکه این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.
اگر بعد از عقد و قبل از تحویل مبیع نیز عیبی در مبیع ایجاد شود، این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می نماید، به بیان دیگر عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.
خیار عیب بعد از علم به عیب، فوری است.
ممکن است کشف عیب پس از مدتی محقق گردد، در این حالت نیز پس از کشف عیب میتوان خیار عیب را اعمال نمود.
اگر در قرارداد اسقاط کافه خیارات به عمل آمده باشد، خیار عیب نیز ساقط شده تلقی می گردد. البته برخی محاکم عقیده دارند که در صورتی که عیب مبیع از جمله عیوب غیر متعارف باشد، حتی با فرض اسقاط کلیه خیارات، باز هم می توان خیار عیب را اعمال کرد زیرا اراده طرفین در زمان اسقاط کافه خیارات از جمله خیار عیب، عیوب متعارف بوده است، نه عیوب غیر متعارف.
اگر خریدار از عیب آگاه بوده باشد حق فسخ ذایل گردیده است.
اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک خریداری شده، تصرف نماید این امر به منزله عدول از حق فسخ می باشد.

مواد قانونی 

ماده ۴۲۲ قانون مدنی : اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب بوده مشتري مختار است در قبول مبيع معيوب يا اخذ ارش يا فسخ معامله.
ماده۴۲۳ قانون مدنی : خيار عيب وقتي براي مشتري ثابت ميشود كه عيب مخفي و موجود در حين عقد باشد.
ماده۴۲۴ قانون مدنی : عيب وقتي مخفي محسوب است كه مشتري در زمان بيع عالم بر آن نبوده است اعم از اينكه اين عدم علم ناشي از آن باشد كه عيب واقعا مستور بوده است يا اينكه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است .
ماده۴۲۵ قانون مدنی : عيبي كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است .
ماده۴۲۹ قانون مدنی : در موارد ذيل مشتري نميتواند بيع را فسخ كند و فقط مي تواند ارش بگيرد :
۱- در صورت تلف شدن مبيع نزد مشتري يا منتقل كردن آن به غير .
۲- در صورتي كه تغييري در مبيع پيدا شود اعم از اينكه تغيير بفعل مشتري باشد يا نه.
۳- در صورتي كه بعد از قبض مبيع عيب ديگري در آن حادث شود مگر اينكه در زمان خيار مختص به مشتري حادث شده باشد كه در اينصورت مانع از فسخ و رد نيست .

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار تدلیس در معامله :

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود و اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین اگر بایع نسبت به ثمن مشخصی فریب خورده باشد، (تدلیس مشتری) حق فسخ خواهد داشت.
برای تحقق خیار تدلیس حتما باید عملیات فریبکارانه  صورت پذیرد و طرف مقابل نیز در نتیجه این عملیات فریب بخورد. البته اگر توافق کلی مبنی بر سالم بودن مبیع باشد، کتمان نمودن عیوب و مشکلات می تواند تدلیس محسوب گردد.

نکات 

اگر فریب به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد و عدم انطباق اراده ها گردد، قرارداد باطل است و فسخ آن موضوعیت ندارد. مثل اینکه فروشنده مالی را جهت فروش به خریدار نشان می دهد ولی مال دیگری را در قرارداد مکتوب و تحویل مشتری می نماید.
شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد، به طور مطلق شامل خیار تدلیس نمی گردد زیرا با نظم عمومی منافات دارد.
اعمال خیار تدلیس پس از علم به آن فوری است.
تدلیس کننده باید به موضوع مورد تدلیس صورتی بدهد که محرک طرف معامله در اقدام به معامله باشد، یعنی اظهار صفت کمالی در موضوع مورد معامله نماید که آن موضوع، فاقد آن صفت است. پس اخفاء عیب از موارد اعمال خیار عیب است نه خیار تدلیس.
اگر فریب با استفاده از ابزار متقلبانه به همراه با انجام مانور متقلبانه باشد، می تواند موضوع از مصادیق تحقق جرم کلاهبرداری نیز به شمار آید.

مواد قانونی 

ماده۴۳۸ قانون مدنی : تدليس عبارت است از عملياتي كه موجب فريب طرف معامله شود.
ماده۴۳۹ قانون مدنی:  اگر بايع تدليس نموده باشد مشتري حق فسخ بيع را خواهد داشت و همچنين است بايع نسبت به ثمن شخصي در صورت تدليس مشتري .
ماده۴۴۰ قانون مدنی : خيار تدليس بعد از علم به ان فوري است.

دعوی تائید فسخ قرارداد به لحاظ اعمال خیار تبعض سفقه :

صفقه در لغت یعنی معامله کردن و تبعض با تشدید عین به معنی تجزیه معامله است و منظور آنکه اگر به هر دلیل و جهتی معامله منعقده نسبت بعض و بخشی از آن باطل گردد خریدار حق فسخ معامله را نسبت به قسمت صحیح نیز دارد، در واقع معامله منعقده به دو عقد منحل می گردد یک عقد صحیح نسبت به قسمت صحیح و یک عقد فاسد نسبت به قسمت باطل و در این حالت خریدار می تواند به اعتبار بطلان معامله نسبت به بعض از آن، معامله انجام یافته در قسمت صحیح را نیز فسخ نموده و بطور کلی معامله از درجه اعتبار خارج کردد و یا اینکه با پذیرش معامله نسبت به قسمت صحیح، ثمن معامله نسبت به قسمت فاسد و باطل را اخذ نماید.
بطور مثال اگر شخصی فوت کند و از او باقی بماند یک همسر و دو فرزند پسر و یک فرزند دختر که به لحاظ صغر سنی دختر و فقدان ولی خاص قیمومت دختر صغیر نیز برعهده همسر متوفی باشد و بر فرض آنکه از جمله ماترک متوفی منزل مشترکی باشد که جملگی وراث نسبت به فروش آن به شخص دیگری اقدام نمایند و اداره سرپرستی با انجام معامله نسبت به سهم محجور موافقت نکند در اینجا بیع انجام شده نسبت به سهم همسر و دو فرزند پسر صحیح و نسبت به سهم دختر صغیر باطل خواهد گردید و در این حالت خریدار حق دارد به اعتبار باطل شدن معامله نسبت به سهم دختر محجور معامله انجام یافته را نسبت به سهم سایر فروشندگان فسخ نماید و یا با قبول معامله نسبت به سهم سایر وراث و پذیرش مشارکت با دختر صغیر نسبت به استرداد ثمن پرداختی از جهت دختر محجور اقدام نماید. در صورت اسقاط کافه خیارات و از جمله خیار تبعض صفقه، حق فسخی برای خریدار باقی نبوده و به ناچار خریدار با صغیر محجور شریک گردیده و قطعاً می بایست معایب مشارکت با صغیر محجور را تحمل نماید. فلذا ضروری است در صورت تمایل طرفین در چنین معاملاتی شرط شود که اگر اداره سرپرستی با با انتقال سهم صغیر موافقت ننمود، خریدار حق فسخ معامله را بطور کلی و نسبت به سهم سایر فروشندگان داشته باشد.

مواد قانونی 

ماده۴۴۱ قانون مدنی : خيار تبعض صفقه وقتي حاصل ميشود كه عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اينصورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي كه بيع واقع شده است قبول كند و نسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن را استرداد كند.
ماده۴۴۲ قانون مدنی : در مورد تبعض صفقه قسمتي از ثمن كه بايد به مشتري برگردد بطريق ذيل حساب ميشود آن قسمت از مبيع كه به ملكيت مشتري قرار گرفته منفردا” قيمت ميشود و هر نسبتي كه بين قيمت مزبور و قيمتي كه مجموع مبيع در حال اجتماع دارد پيدا شود بهمان نسبت از ثمن را بايع نگاهداشته و بقيه را بايد به مشتري رد نمايد.
ماده۴۴۳ قانون مدنی : تبعض صفقه وقتي موجب خياراست كه مشتري در حين معامله عالم بان نباشد ولي در هر حال ثمن تقسيط ميشود.

نکات عمومی کلیه دعاوی تائید فسخ 

دعوی تائید فسخ در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد مطابق با ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را دارد در غیر اینصورت مطابق با ماده ۱۱ قانون مذکور دعوا باید در دادگاهی اقامه شود كه خوانده ، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد … و به شرح ماده ۱۳ همان قانون در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول كه از عقود و قراردادها ناشی شده باشد خواهان می تواند به دادگاهی رجوع كند كه عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یاتعهد می بایست در آنجا انجام شود .
در صورت صدور رای مبنی بر فسخ، محکمه در واقع فقط فسخ راتائید می نماید و فسخ زمانی حاصل گردیده است که متعهدله فسخ را به طرف مقابل اعلام نموده است (از طریق اظهارنامه یا هر طریق قابل اثبات دیگری). بنابراین در این دعوی اجرائیه صادر نمی گردد و حکم دادگاه جنبه اعلامی دارد.
می توان انواع خیارات را در معاملات مختلف اعمال نمود، مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص عقد بیع می باشند.
* مطابق با ماده ۱۴۲ قانون آئین دادرسی مدنی صورتی که ادعای فسخ قرارداد به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح گردد نیازی به طرح دعوی تقابل ندارد.
ماده ۱۴۲ قانون آئین دادرسی مدنی : دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می شود ، لیكن دعاوی تهاتر ، صلح ، فسخ ، رد خواسته و امثال آن كه برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود ، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد .
همانطور که گفته شد فسخ یکی از موارد انحلال قرارداد است. انحلال زمانی است که رابطه حقوقی در بین راه قطع می شود، یعنی عقد صحیحً متولد گردیده وشروع به ایجاد آثار می نماید ولی قبل از پایان عمر طبیعی این رابطه حقوقی از هم گسیخته می گردد و تفاوت آن با بطلان این است که در بطلان این موجود اعتباری که نام آن را عقد گذاشته ایم به هیچ وجه متولد نگردیده است تا مشمول وقوع آثار گردد. بهمین جهت است که تا قبل از تحقق فسخ کلیه تصرفات مالکانه از جمله اجاره، فروش، تغییر، تعمیر، تخریب، احداث بنا و … دارای اثر قانونی و معتبر می باشد، مگر اینکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط گردیده باشد.
بهتر است همزمان با تقدیم دادخواست تائید فسخ قرارداد، ثمن معامله و یا خسارات و یا هردو را نیز مطالبه نمود.
هر یک از خیارات، بعد از فوت، به وارث منتقل می شود.
می توان سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد شرط نمود.

 

جهت کسب اطلاعات در خصوص دعوی تائید و اعلان انفساخ قرارداد به این لینک مراجعه نمائید.

           

   « استفاده با ذکر منبع بلا اشکال می باشد »

 

پاسخ دادن

ایمیل شما منتشر نمی شود. فیلدهای ضروری را کامل کنید. *

*